Erbpacht:

Was ist Erbpacht?

Das Erbpachtrecht oder Erbbaurecht ermöglicht auch das Bauen auf fremdem Grund. Es  gibt es in dieser Form nur in Deutschland. Man bezahlt eine einmalige oder monatliche Zahlung, den Pachtzins  an den Erbpachtgeber/Eigentümer des Grundstückes. Das Erbbaurecht kann auch vererbt oder verkauft und sogar beliehen werden. Wie hoch eine Beleihung möglich ist, steht im Erbpachtvertrag max. 80%.


Als Erbbachtnehmer mieten Sie sozusagen das Grundstück für die Laufzeit, Ihre Pflichten sind aber die des Hauseigentümers.


Das Haus ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Läuft der Vertrag aus oder wird vorzeitig beendet, wird es per Gesetz Eigentum des Grundstückseigentümers.  Als Ausgleich erhält der Nutzer allerdings eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Es ist in den Verträgen oft die Rede davon, dass die Entschädigung „angemessen“ sein muss. Damit es für die Nutzer bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, empfiehlt sich, die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss zu vereinbaren.


Oftmals handelt es sich bei den Eigentümern/ Erbpachtgebern um Kirchen oder Kommunen. Da eine Finanzierung des Grundstückes entfällt, kann man mit geringerem Eigenkapital ein Haus kaufen und / oder erforderliche Modernisierungen vornehmen.  Für den Besitz sind Zinsen fällig, die über die gesamte Laufzeit angepasst werden.


Trotzdem sind Erbpachtnehmer rechtlich nicht schlechter als Grundstückseigentümer gestellt. Der Verkauf gestaltet sich zwar meist etwas schwieriger, da der Grundstückseigentümer seine Zustimmung geben muss und auch die verbleibend Länge der Erbpacht ausschlaggebend ist. Ein Recht auf Vertragsverlängerung gibt es nicht, wird aber allgemein von den Erbpachtgebern gerne gewährt.


Ein Erbpachtnehmer muss die Erschließungskosten zahlen, das Haus oder die Wohnung versichern, Sturm-, Brand-, Leitungswasser etc.
Insgesamt gesehen ist der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht eine günstige Alternative zur normalem Baufinanzierung, da der Kaufpreis für das Grundstück entfällt.


Das Erbbaurecht ist gesetzlich geregelt in der Erbbaurechtsverordnung von 1919.



Beschlossene Sache: geteilte Maklerkosten ab 23.12.2020

Nachdem im Mai diesen Jahres der Deutsche Bundestag sowie der Bundesrat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen haben, wurde es mit der Veröffentlichung im Bundesanzeiger letzte Woche gänzlich verabschiedet. Ab dem 23.12.2020 tritt das Gesetz in Kraft.

Was heißt das nun?

Bis dato wurde vielerorts die gesamte Maklerprovision einer Wohnung oder eines Hauses dem Käufer in Rechnung gestellt. Verkäufer hingehen bezahlten in einigen Bundesländern nichts für den Makler. Das ändert sich nun. Das neue Gesetz sieht bundesweit vor, dass beim Kauf von Wohnimmobilien die Maklerprovision aufgeteilt wird. Käuferinnen und Käufer müssen demnach nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.

Meist geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers vom Verkäufer aus. Der Käufer hatte bisher keine Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder gar vollständigen Maklerkosten zu wehren. Wer sich weigerte, die Konditionen in Bezug auf die Maklerprovision vom Verkäufer anzunehmen, schied faktisch aus dem Bewerberkreis aus. Mit der neuen Gesetzeslage soll eine Ausnutzung der Käufer verhindert werden.

Ebenfalls regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, dass der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses beispielweise, erst dann zur Zahlung der Provisionskosten verpflichtet ist, wenn der Verkäufer nachweist, dass er ebenfalls seinen Anteil beglichen hat.

Dieses Procedere ist auch im umgekehrten Fall wirkend: wenn der Käufer Auftraggeber eines Maklers ist, um eine Wohnimmobilie zu finden, ist er ebenfalls zahlungspflichtig.

Zusammenfassend:  Auftraggeber und Käufer müssen sich ab dem 23. Dezember 2020 die Maklerkosten teilen. Diese Kosten, die für jede Seite anfallen, dürfen maximal nur noch 50 Prozent des jeweiligen Maklerlohns betragen.